株式会社アイビーホーム

仲介手数料のご説明

みな様がご所有している不動産の売却を不動産会社へ依頼する場合に一番気になることは「依頼したらいくら手数料が必要なの？手数料以外に費用がかかるの？」だと思います。
では、売却の依頼方法の説明をするまえに、仲介手数料のご説明を致します。

手数料は宅地建物取引業法第46条に規定されておりますが、下記表により計算した額の２倍となります。
（依頼者の一方については下記表により計算した額が上限となります）

200万円以下の金額	100分の5.5
200万円を超え400万円以下の金額	100分の4.4
400万円を超える金額	100分の3.3

 

例えば300万円の物件を売買した場合には、200万円以下の部分：200万円×5.5/100＝11万円　と　200〜400万円の部分：100万円×4.4/100＝4.4万円　とに分けて計算を行い、合計した金額11万円＋4.4万円＝15.4万円となります。
したがって、300万円の物件の取引では15.4万円の2倍の額　30.8万円が手数料の上限となります。

 
但し、400万円以下の「低廉な空き家等」に関しては、売買価格にかかわらず、上記計算方法によらずに売主様から調査費用込みで最大18万円（税別）を受け取る事ができるようになりました。（買主様の手数料は上記計算方法によります）
昭和45年建設省告示第1552号（平成29年12月8日改正　平成30年1月1日施行）

では手数料はどのように配分されるのでしょうか？
一般のお客様が一番わかりずらく、一番誤解している部分がこの「手数料の分配方法」になります。
手数料の分配方法には大きく分けて下記の２パターンがありますのでそれぞれについてご説明致します。
 

パターン１

パターン２

ほとんどのお客様は上記でご説明させて頂いた「仲介手数料」と契約書添付の印紙代のみで売却が可能ですが、下記のケースでは仲介手数料以外に諸経費が必要となります。
 

• 契約書に添付する印紙代（全ての方が必要となります）
• 売買契約書に添付する印紙に関しては、契約締結時に当事者である売主買主様それぞれが添付する必要があります。
• 売却物件に抵当権が設定されている場合
• 抵当権を抹消する登記（抵当権抹消登記）が必要となりますので、その登記費用の支払いが発生します。（金額に関しては、残債の有無や金額、依頼する司法書士等により変わります）
• お引越をされて、売却物件の登記簿上の住所が変更となっている場合
• 売却物件をご購入された買主様へ所有権移転登記を行う前に、登記簿上の住所と売主様の現住所を一致させる登記（住所変更登記）が必要となりますので、その登記費用の支払いが発生します。（およそ２〜３万円程度）
• 相続をされて、まだ相続登記をされていない場合
• この場合も買主様へ所有権移転登記を行う前に、お亡くなりになった被相続人から相続人である売主様への相続登記が必要となりますので、その登記費用の支払いが発生します。（金額に関しては、物件の評価額、相続人の人数、依頼する司法書士等により変わります）
• 売却物件の境界が無い場合または未確定の場合
• 一般的に境界が未確定な場合には売却を行う事が困難になります。（境界が未確定な土地を買おうと思う方はほとんどいらっしゃいませんので）その場合には、物件引渡前までに境界確定を行う必要がありますので、その測量費用の支払いが発生します。（金額に関しては、物件状況、境界数、依頼する土地家屋調査士により変わります）
• 古家（使用できない建物）が土地上に有る場合
• 購入希望者との契約条件の交渉しだいでは古家の解体費用の支払いが発生します。（金額に関しては物件状況、依頼する解体業者により変わります）
• 特別な広告等を不動産業者へ依頼する場合
• 通常の販売活動で使用しないような特別な広告等をご所有者様がどうしても行ってもらいたい場合には、その広告活動にかかる実費の支払いが必要となる場合があります。

仲介での売却方法のご説明

ご所有の不動産を不動産業者へ売却の依頼をする方法として４通り有ります。それぞれに特色が有りますのでここで詳しくご説明をさせて頂きます。

• メリット
• 多数の業者に直接重ねて依頼することが出来る。
• デメリット
• 不動産業者
• 売却した業者だけが手数料を得る為に、広告宣伝費を投入しずらい。買手を持っている業者が売主へ直行する。（業者による抜き行為）そのために、情報を公開しずらい。
• ご依頼者
• 価格改定の場合、依頼している業者全てへ連絡する必要が有る。
  指定流通機構への物件情報登録が義務づけられていない。
  業者による抜き行為のため、色々な業者から飛び込み営業を受ける。
  上記「不動産業者デメリット」の理由により、広く売却情報が共有されずらい。

 
この方法は一社の不動産業者のみに依頼出来る方法ですが、ご自身で見つけて来たお客様との契約は直接出来る方法です。

• メリット
• 指定流通機構への物件登録が義務づけられています。
• ご自身で見つけたお客様と直接取引することが出来ます。
• デメリット
• 不動産業者
• 購入希望者が物件資料を元に売主へ直行する。（お客様による抜き行為）
• ご依頼者
• ご自身で見つけたお客様と取引をする場合には自己責任で行うことになる。
  相手方が業者を入れた場合に全てご自身で交渉を進めなければならない。
  依頼業者が限定されてしまう。

 
この方法は一社の不動産業者のみに依頼する方法で、全ての方との契約で依頼業者を通す方法です。

• メリット
• 指定流通機構への物件登録が義務づけられています。
  ご依頼者への報告義務が短い期間で有ります。
  物件情報が広く共有されやすい。（業者からすると広告経費を投入しやすい）
• デメリット
• 不動産業者
• 報告義務が短い期間で有る。　　　　　
• ご依頼者
• 依頼出来る業者が限定されてしまう。

 
この方法は一社の不動産業者へ契約締結（場合によっては売買代金の受領、登記、引渡し）まで全て代理で任せてしまう方法です。通常は手数料を多く払っても良いから早く売却したい場合や、遠方に有る物件を売却する場合に何回も足を運べない場合などに利用されます。

• メリット
• 契約まで全て任せてしまえる。
  客付け業者が手数料をもらえるために売却しやすい。
  購入者は手数料が発生しないため、販売しやすい。　　
• デメリット
• 不動産業者
• 販売から契約までの全ての責任を負う。（売主としての責任は負いません）
• ご依頼者
• 手数料が2倍必要となってしまう。
  依頼内容によっては更に経費が必要となってしまう場合がある。
• 依頼業者が限定されてしまう。

 
以上になりますが、不動産業者の中には上記方法によらないで依頼を受ける会社も有ります。私が知っているケースは「委任状」のみで依頼を受けているケースが有りました。（国交省の標準約款でない旨の明示も記載無し）

 
＜注意＞
法的には販売代理契約は民法第643条に規定されている委任契約になりますが、当社ではご依頼者様とのトラブルを避ける為に依頼をする権限の範囲がどこまでなのか、費用はいくらかかるのか、その費用はいつ払うのかが契約書または委任状に明記されている必要があると考えております。
当社の場合、販売代理契約を締結する際にはお客様と打ち合せをさせて頂いた上で、委任権限の範囲、手数料、手数料の受領の時期を明記した代理契約書を作成致します。
また、媒介契約は民法656条に規定されている準委任契約となりますが、当社では国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく書式を使用しております。

 
上記の４通りが正式な依頼方法となっています。また、民法に規定が有るとおり委任契約及び準委任契約は当事者間で自由に締結することができますが、不動産の委任、準委任契約の場合には「国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく書式」を使用しているか否かを明示しなければなりません。（宅建業法第34条の2）