築年数が古いマンション＝価格が安いと考えがちですが、売却価格には立地や周辺環境、管理の状態など、さまざまな要素が関わってくるため、古さだけでそのマンションの価値を測ることはできません。

ただし、室内もリフォームがされておらず古い場合には、リフォームをしてからでないと売却しにくいというのも事実。

不動産会社はどんなところを見て査定をするのかや、リフォームをしないでも売却できる「買取」という方法について見ていきましょう。


［査定での主なチェックポイント］
マンションを査定する際には、主に下記のような内容をチェックしています。

■立地や住環境

徒歩圏内なのかバス便なのかなど、駅からのアクセス手段や、所要時間などをチェックします。
また、近隣にスーパーマーケットやコンビニエンスストアなどの商業施設があるか、教育施設（保育園・幼稚園・学校など）、公共機関や病院があるかなども確認します。

駅から近いマンションは、比較的価格が下がりにくいのが特徴です。

また、ファミリー向けのマンションであれば学校や公園の近さなどがプラスになることもあります。

■お部屋に関すること
・全体的な状態/水廻り、壁の汚れやはがれ、床の傷などを確認します。
状態がひどいと査定額が大幅に下がるということはありませんが、なかなか売却できない可能性があるということは認識しておきましょう。
・方位や階数/お部屋の向きや階数、眺望もチェックポイントのひとつ。
南向きや上階へいくほど人気が高い傾向にあるため、査定額にも影響がでることがあります。
・広さ/広い部屋というと高評価のポイントにはなりますが、需要と合致していない場合はさほど評価が上がらないことがあります。
・構造・規模/評価の高い構造は「鉄骨鉄筋コンクリート造」、次いで「鉄筋コンクリート造」、「鉄骨造」となります。
建物の頑丈さや遮音性の高さを判断する項目です。
・築年/築年をチェックすることで、「新耐震基準」か「旧耐震基準」かを確認します。
「新耐震基準」が適用されているのは、１９８１年６月１日以降に建築許可が下りたマンションです。
「旧耐震基準」で建てられたマンションは、震度５強程度の揺れで建物が倒壊しないという基準となっているため、大きな地震が発生した場合に不安要素が残ります。
そのため、査定額は「新耐震基準」に比べると低くなる傾向にあります。ただし、補強工事などが施されていればその限りではありません。
・設備の状態/動作確認やグレードなどをチェックします。
浴室乾燥機や床暖房、温水洗浄便座など需要の高い設備があれば評価も高くなります。
■共用部や建物全体について
・どんな設備があるのか/駐車場、エレベーター、宅配ボックスなどの共用施設の充実度についてチェックします。
オートロックやテレビモニター付きインターフォンの有無など、セキュリティーに配慮した設備があると評価が高くなる傾向にあります。
・管理状況について/“共用部やゴミ置き場の清掃は行き届いているか” “駐輪場が整っているか” 大規模修繕などがしっかり行われているか”など、管理がしっかりなされているマンションかどうかという点も重要なチェックポイントです。
古いマンションであれば、きちんとした管理体制が整っているかどうかで大きく評価が変わってきます。

［古いマンションはやっぱり不利？　そんなときは「買取」という方法で売却を］

査定はさまざまな側面をチェックして行われますが、古い物件や室内の状態があまり良くないマンションの場合は、なかなか売却しにくいというのも事実です。

ご自身を購入する側に置き換えてみると想像しやすいかとは思いますが、手入れをしないと住めないようなマンションは、ほかの条件が合致していてもなかなか購入に踏み切れないのではないでしょうか。

不動産の売却には、「仲介」と「買取」という方法があります。

「仲介」は、不動産仲介会社に依頼してチラシやインターネットで売却物件の情報を公開し、買主を見つける方法です。物件を気に入った購入希望者が、実際に物件を見学しにくるというのも特徴のひとつで、古いマンションの場合はその点に抵抗を感じる売主様もいるようです。

そのため、業者を入れて室内をクリーニングしたりリフォームを施したりする方もいらっしゃるようですが、その費用が負担となってしまうケースも。
きれいにした分高く売却できたとしても、かかった費用分を抜いたら思ったほど手元に残らなかった、というお話を聞くこともあります。

さらに、なかなか売却できず販売期間が長期化すれば、販売価格を見直すなどの対処も必要になる点は覚えておきましょう。

一方「買取」は、不動産買取会社が買主となるので、不特定多数の人がマンションを見にくることはありません。
買い取った不動産買取会社がリフォームやリノベーションをして販売するので、室内が汚れていたり、設備が故障したりしていても、そのままの状態で売却が可能となります。

販売活動をしないので、短期間で売却でき仲介手数料の支払いがないのもメリット。
「仲介」のように途中で価格を見直す必要もありません。
売主様側で余計な時間や費用をかける必要もないので、スムーズな売却につながる点が特徴です。

築年だけでマンションの価値や売却価格は決まりませんが、古さにマイナス点が全くないわけではありません。

古いマンションの売却を検討している場合は、「買取」という方法もある、ということは覚えておくといいでしょう。

不動産買取ドットコムでは、営業担当者による１度の内見で正式な売買価格を提示できます。

また当店では、相続したマンションを売りたいが遠方に住んでいるので立ち会えないという場合にも、鍵を送っていただければ内見をして売却価格を提示いたします。荷物が残っている場合も、処分費を加味した買取価格の提示が可能ですので、お気軽にご相談をください。

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※物件によっては査定や売却・買取のお取り扱いが出来ない場合が御座います。
※買取が出来ない場合には仲介による売却もご相談させて頂きます。


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